Jugando al Monopoly en Miami.

El siguiente es un diálogo ficticio entre tres amigos una fría noche de Agosto que podría haber ocurrido (o …realmente ocurrió?, es probable) en uno de los mejores restaurantes de sushi de Palermo.

Joaquín (J)– Y? Como anda el real state?

Francisco (F)– Bien…estoy bastante activo.

J– Cerraste algo?

F-Si, ya tengo 3 y 3 más aceptadas, que deberían cerrarse en las próximas semanas.

J-Felicitaciones!

Nahuel (N)-Espectacular! Y de que valores?

F-En promedio 60 mil, hice una oferta por uno en South Beach que estaba regalado…45 lucas dejaba de tasa con todos los descuentos 13% alquilado. Pero primero mi broker me dijo primero me dijo que me lo habían aceptado y después fue para atrás diciendo que había sido un error de él, algo raro hubo, me lo sacaron porque estaba demasiado barato.

N-Es raro porque el mercado de real state en EEUU es muy transparente, vos podés ver todas las ofertas que se hicieron en ese lapso.

F-No, el vendedor ve todas las ofertas pero los compradores compiten entre sí tipo subasta pero sin saber lo que ofertó el otro, no tengo forma de verlo. Algo raro hubo…

N-Y que tasa te queda por los que tenés y por los que te están por dar?

F-Nada de 10%.

J- Y no, seguro, está difícil llegar ese número.

F-Nada por debajo de 10%! Promedio 12%!.

J-Naaa, en serio?

N-Increíble, y cobrás eso mientras esperás que se revalorice. No puede salir mal, están en pisos históricos.

J-Si, igual ojo que rebotó algo. En 2010 bajaron bastante y ahora volvieron a subir un poco, pero igual están bajos, aunque no tanto como hace un año.

N-Si, el tema es que si no comprás ahora por no poner 5 lucas más que hace un año lo más probable es que te equivoques porque después sigue subiendo y esa guita no era nada comparado con lo que podrías haber ganado.

F-Es verdad…por eso yo estoy comprando todo lo que pueda. Y cuando no pueda más pongo a la venta algunos y luego sigo, vi varios que compran, lo ponen en alquiler y lo venden como inversión. Le sacan 25 lucas a un departamento de 80 en dos o tres meses, sacá la cuenta.

N-Si, está muy bien, si tenés todo el “equipito” armado lo podés hacer porque ya tenés la gimnasia.

J-Si…yo me estoy quedando un poco, pensar que arranqué con todo y ahora hace como año y medio que no compro nada, hice algunas ofertas pero no me dan nada, me parece que estoy muy abajo, me quedé con los precios de 2008.

F-No te quedes, Joaquín! Mirá que después te podés arrepentir.

J-Si, pero esperá, eso no es lo peor, lo peor es que ahora tengo que comprar una casa acá para vivir y alquilar una oficina porque vendo lo que tengo y me voy para zona norte.

N-Y te parece comprar ahora? Esto tiene olor a burbuja, un departamento en Palermo vale más del doble que uno en Flager Street!.

J-Si, puede ser, pero nos vamos a vivir con Carmen y ella no quiere que alquilemos por más que yo le digo que es lo más conveniente. Dice que hace 4 años que escucha que el mercado inmobiliario está en una burbuja y no pasa nada.

F-Si, pero para mi si es una burbuja lo que está pasando acá. Sabés como me doy cuenta? Vos hablás con cualquier inmobiliaria y te dicen que el año que viene las propiedades subirán un 15% con total seguridad, porque vienen subiendo eso o más los útimos 7 años. O sea que ya descuentan que va a ser siempre así, es un comportamiento típico de burbuja.

J-Si, y te agrego algo más: las oficinas que fui a ver están todas vacías; zona norte está lleno de edificios nuevos uno al lado del otro, que fueron construidos por inversores. Los tienen ahí, si se alquilan bien y si no no les importa, porque saben que el año que viene ya están 15% arriba y si pueden lo venden. En uno pregunté cuanto tendía de expensas y me dijeron que no sabía, que eso lo iban a determinar cuando se alquile la primer oficina y tengan que contratar la seguridad privada…y tenía como 6 meses de terminado el edificio!.

N-Si, todo lo que quieran, pero acá no puede explotar ninguna burbuja porque no hay crédito, no hay “palanca”, es todo dinero genuino.

J-Eso dicen como excusa los que siguen construyendo, pero si comienza a haber sobreoferta o se desacelera un poco la economía y la gente deja de invertir en ladrillos, se puede venir abajo en picada.

N- Me parece que no están teniendo en cuenta que en Perú, Uruguay, Brasil y Chile está pasando lo mismo. Es por el tema de los comodities, los inversores de afuera están desesperados por comprar acá por más que esté más caro y pagan cualquier cosa.

J-Y bueno, estoy a contramano pero tengo lo de Miami para compensar de última. Ya veo que compro yo y se derrumba todo, le voy a pagar la fiesta a todos los que están desde hace años y yo que nunca quise hacer nada acá me lo perdí.

N-Esperemos que no pase. Pedimos otro barquito?

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11 comentarios
  • Daniel
    5 septiembre, 2011 at 7:06 pm

    Hola Nico.

    No entiendo la siguiente frase: “Es por el tema de los comodities, los inversores de afuera están desesperados por comprar acá por más que esté más caro y pagan cualquier cosa.”

    En qué se relacionan las commodities con el deseo de los inversores en inmuebles locales?

    Gracias.

    Responder
    • admin
      5 septiembre, 2011 at 8:25 pm

      Daniel, en mi opinión Nahuel dice esa frase porque existe una línea de pensamiento que afirma que los países exportadores de comodities van a seguir creciendo (y sus economías desarrollándose) gracias a los precios de las materias primas, que se mantienen firmes a pesar de las turbulencias financieras. Dicho esto, los inversores de los países en problemas (Europa, EEUU) intentan diversificar parte de sus carteras comprando “ladrillos” en esos países, penando que sus monedas seguirán apreciándose frente al Euro/dólar y los valores de las propiedades seguirán creciendo.
      Saludos!

      Responder
  • Adrian
    5 septiembre, 2011 at 7:08 pm

    Que buen post!!!

    Responder
    • admin
      5 septiembre, 2011 at 8:19 pm

      Gracias por el feedback, Adrián! Saludos!

      Responder
  • Eugenio
    5 septiembre, 2011 at 7:09 pm

    …Y cuál es la moraleja?… Por lo menos tu opinión al respecto del diálogo de estos actores. Ojo, a lo mejor está todo dicho y yo que nada entiendo de este tema, mas allá de un incipiente interés, no le encuentro una conclusión a la cuestión.
    Si podés aclarar el asunto, te lo agradezco.

    Responder
    • admin
      5 septiembre, 2011 at 8:19 pm

      Hola Eugenio: Es una charla sobre temas que son motivo permanente entre la gente que invierte en real state, nada más que eso, después la idea es que cada uno saque sus propias conclusiones. Saludos y gracais por tu comentario.

      Responder
  • franco
    14 septiembre, 2011 at 7:29 pm

    yo estoy como joaquin, es mas peor no tengo nada en miami, jeje, tengo que comprar en zona norte y tengo miedo de ser el pato de la boda, la frase “Ya veo que compro yo y se derrumba todo, le voy a pagar la fiesta a todos los que están desde hace años” me pinta de pie a cabeza. Algun consejo?
    Muy buen post, saludos.-

    Responder
  • Matías
    23 enero, 2012 at 9:37 pm

    hola Nicolás, como siempre tus post no tienen desperdicio. te consulto…VOS crees que estamos frente a una incipiente burbuja inmobiliaria? que nuestra masa monetaria es “genuina”? que todo lo que se invierte proviene de ingresos de los inversores? Soy un futuro rico y te agradecería me ayudes en mi camino hacia la abundancia financiera. Gracias por leer mi pregunta y éxitos!

    Responder
    • admin
      24 enero, 2012 at 10:16 am

      Hola Matías, gracias por tus comentarios. Es muy díficil determinar si estamos ante una burbuja inmobiliaria o no, poque hay dos señales muy potentes y contradictorias. Por un lado, los precios suben 20% por año, lo cuál es un comportamiento típico de burbuja inmobiliaria. Pero por el otro, en la Argentina no hay crédito hipotecario, con lo cuál no hay “leverage” (apalancamiento).
      Pienso que lo que vamos a tener es en algún momento un amasatamiento de precios o una caída pero no muy violenta, pero no se puede estar seguro de esto por lo que te comenté más arriba.
      Me gustó lo de “futuro nuevo rico”, acá estoy para todo lo que pueda ayudar en tu camnio, saludos!

      Responder
  • matias
    25 enero, 2012 at 6:38 pm

    Muy explícito Nicolás, muchísimas gracias por tu ayuda. Sabe que mi declaración no es ficticia es UNA REALIDAD, mi realidad. Voy a ser rico y soy un tipo agradecido, por ende, voy a devolverte con creces la ayuda que me brinden. No había pensado en los créditos hipotecarios, pero en este país con tanta gente IGNORANTE financieramente si los precios se amesetan o caen un poco va a ser un caos…obviamente una oportunidad para unos (entre los cuales voy a estar).
    Sólo éxitos y el año entrante me tendrás como alumno en tu curso online.

    Responder
    • admin
      26 enero, 2012 at 1:32 pm

      Buenísimo, Matías, no tengo dudas que lo conseguirás. Te esperamos en los cursos de ETD para que aceleres tu camino. Saludos!

      Responder

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