8 tips de dinero para inquilinos.

8 tips de dinero para inquilinos

Especial de Nicolás Litvinoff para el diario La Nación.

Si  hay una “población” que no para de crecer en la Ciudad de Buenos Aires es la de los inquilinos, que pasaron de 227.000 hogares a 343.000 en los últimos diez años (51% de aumento). Diversos factores explican este fenómeno: la devaluación del peso frente al dólar en el período citado en un país en donde las propiedades se encuentran valorizadas en moneda extranjera y la nueva generación de Millennials (aquellos nacidos entre 1980 y 2000) que parecen abandonar el sueño del “techo propio” en detrimento de otras experiencias que consideran más valiosas como viajar o realizar estudios de posgrado figuran entre las razones más importantes.

De la mano del fuerte aumento en la demanda de alquileres han crecido también los reclamos por condiciones abusivas por parte del tándem formado por propietarios e inmobiliarias en un mercado muchas veces confuso en cuanto a los derechos y reglamentaciones que delimitan las negociaciones entre ambas partes.

En la columna de hoy propondré 8 tips de dinero para inquilinos basándome en mi experiencia práctica en el plano de las Finanzas Personales.

1- Buscar que el mes de depósito no pierda valor durante la vida del contrato.

El mes de depósito corresponde al costo mensual de alquiler que el inquilino debe entregar como garantía ante rupturas o daños que eventualmente podría ocasionar al inmueble, de manera tal que el propietario quede protegido ante ello.

Derogada la ley 23.091 el año pasado, ahora el depósito de garantía locativa, si fuera pactado en pesos se devolverá en pesos “sin reajustar” (conf. art. 4°, ley 25.561 que prohíbe las actualizaciones)

Claro que también se establece que los alquileres deberán ser abonados en moneda local y sin embargo muchos de ellos (sobre todo los del segmento Premium) se pactan en dólares por conformidad entre ambas partes. Sabido esto, el inquilino debe exigir que el dinero dejado en concepto de depósito o bien se actualice por el mismo índice elegido para actualizar el costo del alquiler o bien se entregue y se devuelva en dólares, con el objetivo que el mismo no pierda poder adquisitivo durante la vigencia del contrato (2 años).

Otra posibilidad es que ese dinero se actualice en función de la tasa de interés promedio por plazos fijos pagada por los bancos de primera línea, ya que una práctica abusiva por parte del propietario sería la de recibir esa garantía en pesos, establecer un plazo fijo bancario con la misma por dos años y luego devolverle al inquilino el capital sin los intereses generados en ese período.

2- Usar home banking para mantener el control de los impuestos y servicios pagos.

Dado que muchas veces el inquilino se hace cargo de diversos impuestos y servicios de frecuencia mensual o bimestral, es fundamental llevar un estricto control y clasificación de lo abonado ante eventuales reclamos futuros por parte de las empresas proveedoras, municipios o el mismo propietario.

En ese sentido el home banking puede ser de suma utilidad ya que los comprobantes de boletas pagas quedan archivadas en la “nube” y pueden ser consultadas en cualquier momento. Para mayor seguridad, se recomienda descargar las mismas y guardarlas en una computadora o pendrive, generando así un doble control.

3- Negociar la comisión de inmobiliaria basándose en la ley 2340

Una de las quejas más frecuentes recibidas por la recientemente creada Defensoría del Inquilino tiene que ver con el cobro de la comisión que las inmobiliarias establecen para los contratos de alquiler, que por ley debería ser de un importe no mayor al mes de alquiler y muchas suelen fijarlo en exactamente el doble o más.

Según el artículo 57 de la ley 2340 las inmobiliarias deberían cobrar como máximo el 4,15% del valor del contrato de alquiler, y el inquilino debe hacer pesar esta normativa en la negociación.

4- Controlar los gastos realizados por el consorcio y administrador en las expensas y actuar en caso de ser necesario. No pagar expensas extraordinarias

Dado que las expensas debe abonarlas el inquilino, el mismo debe revisar el desglose mensual proporcionado por el administrador del consorcio y participar de las reuniones y asambleas en donde se decidan las acciones a tomar.

Con respecto a las expensas extraordinarias, las mismas corren por parte del propietario, y para poder identificarlas es necesario revisar la boleta de expensas ya que el administrador del consorcio tiene la obligación de detallarlas en los resúmenes emitidos.

5- Mirar siempre sites de alquileres ofrecidos por dueños directos para ahorrar la comisión de inmobiliaria.

La planificación es algo que suele rendir sus frutos en lo referido a las finanzas y el ahorro y, en el caso del alquiler de propiedades, buscar con tiempo ya sea estemos hablando de un primer contrato o una renovación puede derivar en un ahorro importante.

Una opción cada vez más utilizada es la de la búsqueda por Internet de sites en donde los dueños alquilan sus propiedades directamente a los inquilinos como solodueños.com, con el resultante de un importante ahorro para estos últimos en concepto de comisión de inmobiliaria y gastos administrativos.

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6- Conocer los derechos de la resolución anticipada del alquiler.

Muchos inquilinos no saben que por más de que el contrato de alquiler suele establecerse por dos años tienen el derecho a una resolución anticipada transcurridos los primeros seis meses de la relación locativa, tal cual lo establece el artículo 8vo de la ley 2340.

El artículo establece que en caso de abandonar el inmueble transcurrido ese lapso el inquilino deberá abonar al locador en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda si ello sucede antes del año, siendo esa indemnización de un solo mes si ello sucede transcurrido el primer año de contrato.

7- Leer en detalle el contrato de alquiler y verificar la titularidad del inmueble.

El artículo 1 de la ley citada establece que los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deben formalizarse por escrito.

Es fundamental aquí que el inquilino revise en detalle el contrato antes de firmar, siendo lo ideal el asesoramiento de un abogado o escribano para que ayude en esta tarea y constate además que el propietario otorgue la constancia que verifica la titularidad del inmueble que le proporcionan las facultades legales como para poder alquilarlo.

8- No creer que porque se alquila se está “tirando” el dinero.

Actualmente, la rentabilidad de los propietarios por alquilar no llega al 5% anual en dólares descontados todos los gastos. Al mismo tiempo, se puede invertir en LEBACs al 30% anual en pesos o en instrumentos de renta fija en la Bolsa de Comercio con rentabilidades aún mayores, todo esto en un contexto de dólar “planchado”.

¿Por qué hacemos esta comparativa? En esta nota publicada hace un par de meses podrás ver el detalle cuantitativo que argumenta mi idea de buscar un “ingreso pasivo propio” en vez de un “techo propio”, y usar ese ingreso pasivo para pagar no solo el monto del alquiler sino también los gastos secundarios originados por el mismo.

Los tiempos cambian y hoy en día se comienza a valorar más el disfrute por sobre la posesión de las cosas, y ello sucede también en el plano de las finanzas personales.

Conclusión

El capitalismo se basa en gran parte en la propiedad privada, y por ello es que históricamente el poder económico perteneció a los propietarios de la tierra, o en este caso de los inmuebles construidos sobre ella.

Pero nos encontramos en las puertas de la economía intangible, en donde empresas que producen en la “nube” (Netflix, Facebook, Uber, Google) poseen un valor de mercado más importante que las empresas tradicionales.

Para aquellos inquilinos que sepan aprovechar la “economía de lo intangible” sin “anclarse” a los bienes físicos se abre un mundo lleno de posibilidades en donde existen ventajas como la movilidad geográfica, el disfrute de la propiedad con menores cargas impositivas que los propietarios y la posibilidad de generar ingresos pasivos para costear los gastos fijos y variables que la vivienda alquilada ocasiona.

Cuidar los intereses propios y negociar en igualdad de condiciones es el primer paso para convertir lo que históricamente fue una desventaja en algo positivo y conveniente para los tiempos que corren.

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“Los analfabetos del siglo XXI no serán aquellos que no sepan leer y escribir, sino aquellos que no sepan aprender, desaprender y reaprender.”

 

1 comentario

  • Alejandro

    Nico muy buenos todos los post.
    Te queria consultar ya que me cuesta un poco razonarlo. un aumentó en la tasas de interes en ee uu no juega en contra a la hora de invertir en propiedades? Gracias

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