Comprar o alquilar.

Especial de Nicolás Litvinoff para el diario La Nación.

“El casado casa quiere”, “Alquilar es tirar el dinero”, “¿Propietario o inquilino?”.Tener una casa propia es el súmmum de cualquier persona desde el momento en el cuál comienza su vida profesional o laboral.

Sin embargo, puede ser más conveniente alquilar una casa o departamento antes que comprarlo. Basaré mis argumentos en dos escenarios distintos. El primero tiene que ver con la nueva corriente de las finanzas personales y el cambio de paradigma que ello trae aparejado. El segundo estará relacionado con una óptica cuantitativa, con números y datos actuales sobre la mesa.

Entiendo que estas ideas van en contra de creencias populares y sociales que se encuentran muy arraigadas y no pretendo que el lector cambie de buenas a primeras su visión del asunto, pero me sentiría conforme si logro al menos sembrar una duda sobre un tema que muchas veces damos por sabido, aunque la realidad nos esté mostrando (como en este caso) que quizá debamos replantearnos ciertos aspectos importantes que ya no se sostienen.

 
LAS NUEVAS FINANZAS PERSONALES: ARGUMENTOS TEÓRICOS
 
La palabra propietario viene del latín pro privo, que quiere decir “a favor de lo privado”. Ser propietario es tener el derecho a “privatizar” el espacio donde vivís, hacerlo tuyo. Sin embargo, si alquilamos un espacio hoy en día también lo estamos “privatizando” y haciéndolo nuestro, al menos mientras dure el contrato de alquiler.
 
Podemos decir que la idea del “techo propio” es algo que viene de larga data y de alguna manera la propiedad privada forma parte de los sustentos más importantes de la economía capitalista, junto con la herencia.
 
Pero la sociedad y la economía han cambiado mucho en los últimos 50 años: la economía industrial cedió ante la economía de la información y eso trajo modificaciones estructurales que produjeron cambios conceptuales donde el reinado dejó de ser del poseedor de “las cosas”: ahora reina la economía de lo intangible, de lo que no se puede tocar.
 
¿Una clara prueba de esto? Facebook, una compañía con pocos años de vida y que produce intangibles, tiene el miso valor de mercado que grandes multinacionales del mundo.
 
En este nuevo paradigma en donde se pondera la creatividad por sobre el conservadurismo existen ciertas ideas que deberían ser revisadas, y una de ellas es la de la importancia del techo propio por sobre la libertad laboral y profesional.
 
De hecho, incluso la nueva contabilidad de las finanzas personales ofrece argumentos que permiten arribar a la idea de la casa propia como algo que actualmente se encuentra “sobrevalorado”.
 
Anteriormente se pensaba que la casa era un activo, lo cual quiere decir que formaba parte de nuestra riqueza. Pero en las últimas décadas y a partir del cuestionamiento de diversos autores de finanzas personales, se planteó la idea de que hacía falta revisar ciertos aspectos de la contabilidad tradicional, más precisamente la noción de “activo” y “pasivo”. Ahora, se considera “activo” a aquel bien (tangible o intangible) que pone dinero en tu bolsillo todos los meses, mientras que un “pasivo” es justamente lo contrario, aquello que te saca dinero del bolsillo todos los meses.
 
Bajo esta nueva “revisión”, y teniendo en cuenta el impuesto a los bienes personales, los impuestos municipales y los arreglos que hay que llevar a cabo para el mantenimiento de la misma, la casa que poseemos y en donde vivimos está mucho más cerca de ser un pasivo en vez de un activo, dado que sacará dinero de nuestro bolsillo año a año irremediablemente.
 
Pero otra forma de analizar esta cuestión tiene que ver con estudiar lo que estamos dispuestos a hacer para llegar al techo propio (que, como veremos más adelante, es cada vez es más difícil).
 
Tomemos, por ejemplo, una creencia popular que unos pocos (yo entre ellos) cuestionan: “Si vivís en un lugar alquilado estás tirando el dinero, pero si comprás tu techo propio vas a tener un lugar de donde nadie te puede echar.” Siguiendo esta máxima, la gran mayoría fundamenta la causa de su vida en conseguir un trabajo seguro y estable que le permita ahorrar o sacar un préstamo para poder comprar su casa propia.
 
Pero—¿Qué sucede si nos detenemos a cuestionar este modus operandi utilizando la frase pero cambiando algunas palabras? Si hacemos esto, podremos afirmar algo como lo que sigue: “Si trabajás para otros estás tirando tu tiempo, en cambio si trabajás para vos mismo creás un activo propio que nadie te puede sacar”.
 
Sabemos que el trabajo en relación de dependencia pocas veces es algo “seguro”, contrariamente a lo que muchos piensan. Ante crisis económicas o “ajustes”, las empresas reducirán su plantilla de empleados sin dudarlo ni un segundo.
 
Trabajar para otros puede verse como una forma de obtener un ingreso de “alquiler”. Empeñando nuestro tiempo, estamos “alquilando” un ingreso para comprar una casa. El resultado de esto es que luego nos quedaremos con la casa pero sin el ingreso. O peor aún: “sin el pan y sin la torta”, si nos agarra una crisis económica que nos hace perder nuestra fuente de trabajo “seguro” en el medio.
 
¿No convendrá entonces alquilar una casa e invertir nuestro dinero en una fuente de trabajo propio en lugar de “alquilar un ingreso” para convertirnos en propietarios?
 
UN PRESENTE DESALENTADOR PARA PROPIETARIOS: ARGUMENTOS CUANTITATIVOS
 
La década del 90 en la Argentina fue la “era dorada” para los propietarios y para aquellos que invertían en propiedades: entre 30 y 40 sueldos eran suficientes para comprar el “techo propio” y para aquellos que optaban por comprar un departamento como inversión, las rentabilidades llegaban al 10% anual en dólares.
 
Pero la salida de la convertibilidad primero y las sucesivas devaluaciones de la moneda local cambiaron radicalmente esta situación: en la actualidad, hacen falta algo así como 80 sueldos (el doble que en los 90) para acceder a la casa propia y la rentabilidad neta (descontando todos los gastos del propietario) de la inversión en inmuebles para alquilar no llega al 4% en dólares (menos que la mitad que en los 90).
 
Vale decir: hace 20 años, comprar una casa o departamento tanto sea para vivir o como inversión era negocio, pero no hoy en día. Hagamos juntos un simple ejercicio basado en el supuesto de que una persona cuenta con los ahorros suficientes (digamos 70.000 dólares) como para poder comprar su “techo propio”. Si me convierto en propietario, estoy inmovilizando ese capital, pero además, tendré que afrontar gastos como los vistos anteriormente. Si, en cambio, invierto ese dinero y con el ingreso proveniente de los intereses pago el alquiler, la situación cambia radicalmente.
 
Actualmente, es posible invertir en pesos a tasas cercanas al 30%, mientras que en dólares (comprando, por ejemplo, bonos del Gobierno o fondos de acciones indexados) se pueden obtener tasas cercanas al 8%. Si hacemos un mix de ambas inversiones, con ponderaciones en partes iguales, obtendremos 131.250 pesos anuales por lo invertido en moneda local (10.937 pesos mensuales) y 2800 dólares anuales por lo invertido en divisa extranjera (2916 pesos mensuales a tipo de cambio oficial o 2076 a tipo de cambio paralelo). Sumando ambos ingresos, podríamos obtener un monto producto de intereses de aproximadamente 13.000 pesos mensuales.
 
¿Cuánto cuesta hoy en día el alquiler de un departamento similar al que podemos comprar con los 70.000 dólares ahorrados? No más de 5000 pesos.
 
Esto quiere decir que con lo proveniente de los intereses podría cubrirse no solamente el costo del alquiler sino además todos los gastos fijos (luz, gas, teléfono, Internet, etcétera).
 
Para ponerlo en lenguaje económico, el “costo de oportunidad” de inmovilizar el dinero necesario para la compra de un inmueble hoy es alto e injustificado. Averiguando y capacitándose, una persona podría invertir ese dinero de manera tal de obtener una rentabilidad que le permita afrontar no solo su gasto de vivienda sino también otros gastos mensuales necesarios.
 
CONCLUSIÓN
 
En las finanzas personales, así como en otras áreas, existen “puntos de inflexión” en donde las ideas predominantes son puestas bajo revisión, para luego ser suplantadas por otras más aggiornadas a los tiempos que corren.
 
Más importante aún: la gran mayoría opta por aferrarse a las ideas tradicionales y permanecer en su “zona de confort” por el miedo que les produce el cambio hacia lo desconocido.
 
Esto genera una oportunidad inigualable para aquellos que entienden rápidamente lo que está pasando y se animan a ir en contramano del paradigma reinante.
 
Poseer las cosas hoy en día ha dejado de ser una muestra de inteligencia, basta con poder disfrutarlas. El poseerlas tiene costos cada vez más altos, tanto desde el punto de vista impositivo como desde el “costo de oportunidad” explicado anteriormente.
 
A partir de esto, se presenta un nuevo desafío: ¿Cómo se debe evaluar hoy “el sueño de la casa propia” a la luz de los conceptos elaborados? ¿Podremos configurar metas y sueños que no sean los que la sociedad de consumo nos quiere imponer?
 
La respuesta a estas preguntas estará en cada uno de nosotros.

 

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9 comentarios
  • Federico Oehrtmann
    20 mayo, 2015 at 11:36 am

    Excelente nota, me gustó mucho, muy clara con números reales, tangibles y de facil entendimiento, acorde a la realidad actual del país.

    Me encantó, la comparto.

    Responder
  • Fernando
    21 mayo, 2015 at 12:04 am

    Muy bueno!!! Una de las mejores notas del año.
    Estoy desfasado con los precios, pero creo que algo de 70.000 dòlares no sale mas de $3500, (con lo cual todavìa te sobra mas dinero)
    Hace poco escuchè a un colega tuyo decir que tanto la casa como el auto son PASIVOS y explicò el porquè. Cada dìa que pasa me doy cuenta cuànta razòn tenìa.

    Saludos

    Responder
  • Ernesto Fernández
    21 mayo, 2015 at 1:29 pm

    Subscribo PLENA Y ENFÁTICAMENTE. ¡¡¡FELICITACIONES!!! POR FIN ALGUIEN QUE NO MARKETINEA CON ESLÓGANES FRAUDULENTOS DEL TIPO “LOS INMUEBLES SON REFUGIO DE VALOR”.

    Responder
  • pablo aguirre
    21 mayo, 2015 at 9:46 pm

    Hola nicolas:

    muy buena la nota pero te hago una pregunta: no estas omitiendo el valor del inmueble con el paso del tiempo???? En el caso de una cochera o dpto para alquilar -considero yo- la ganancia del alquiler es solo una parte, lo mas importante es el crecimiento del valor del inmueble. Estoy equivocado??? Muchas gracias

    Responder
    • nicolaslitvinoff • Autor de Entrada •
      27 mayo, 2015 at 4:13 pm

      Hola Pablo:
      Es una falacia pensar que las propiedades siempre aumentan de precio. Tienen ciclos, con lo cuál, depende del momento del compra, puede haber apreciación o depreciación.
      Saludos

      Responder
  • Miguel
    22 mayo, 2015 at 12:29 pm

    Muy buena nota!!! peroooooo ojo!! que el inmueble también como cualquier otra inversión tiene variación de precio.
    Ejemplo, cuando Constantini construyo Grand Bourg se vendio en un fin de semana a U$S 4.000.- /m2 (record en ese momento) y 7 años después vale U$S 8.000.-/ m2
    así son muchos, como en todo hay que saber que y cuando comprar.
    Los que compraron inmuebles en el 2001 no creo que hayan hecho una mala inversión!!!
    Abz

    Responder
  • Cecilia
    22 mayo, 2015 at 2:05 pm

    ¡Excelente artículo! Deja muy claro lo que nos sucede a muchas familias jóvenes, da respuesta a qué hacer.

    Responder
  • Pablo
    25 mayo, 2015 at 9:46 pm

    No obstante habla de una inversion optimista acerca de invertir el dinero en otras alternativas. Sin faltar el respeto. Me parecio un poco vacia la nota en ese sentido ya que uno invirtiendo siempre corre riesgos tambien. En cambio generalmente la casa propia se vive mas como un sueño y no como un inversion para sacar un usufructo.

    Responder
  • Martin Gori
    27 mayo, 2015 at 2:20 pm

    Me gusto el articulo, desgraciadamente no se si la realidad económica Argentina no lo permite. Por conservador que suene, es cierto que de la casa propia “nadie te puede hechar”. Si eventualmente sufrís un despido, hoy en día no es garantía poder volver a ingresar en el circuito laboral en un tiempo prudente, es decir, antes de que se te termine la indemnización o ahorros, con los que eventualmente sustentas ese alquiler

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