En busca del “ingreso pasivo propio”.

ingreso pasivo propio.estudinero

Especial de Nicolás Litvinoff para el diario La Nación.

La palabra “propietario” viene del latín pro privo, que quiere decir “a favor de lo privado”. Ser propietario es tener el derecho a “privatizar” el espacio donde vivís, hacerlo tuyo. Sin embargo, si alquilamos un espacio hoy en día también lo estamos “privatizando” y haciéndolo nuestro, al menos mientras dure el contrato de alquiler. La sociedad y la economía han cambiado mucho en los últimos 50 años: el reinado dejó de ser del poseedor de “las cosas”; ahora reina la economía de lo intangible, de lo que no se puede tocar.

A partir del cuestionamiento de diversos autores de finanzas personales, se planteó la idea de que hacía falta revisar ciertos aspectos de la contabilidad tradicional, más precisamente la noción de “activo” y “pasivo”. Ahora, se considera “activo” aquel bien que pone dinero en tu bolsillo todos los meses, mientras que un “pasivo” es aquel que te saca dinero del bolsillo todos los meses.

Hagamos juntos un simple ejercicio basado en el supuesto de que cuento con los ahorros suficientes (digamos 70.000 dólares) como para poder comprar mi “techo propio”. Si me convierto en propietario, estoy inmovilizando ese capital. Claro, me ahorro el alquiler, pero su valor hoy en día no llega al 5% del valor del departamento; es decir, me retribuyen con un 5% por inmovilizar el capital.

Si, en cambio, divido esos 70.000 dólares en dos mitades e invierto la primera mitad en bonos y acciones preferentes de empresas de primera línea de EE.UU. (inversión segura y medianamente conservadora, en dólares y bajo legislación americana, totalmente legal para un argentino) puedo obtener un 6% anual. La segunda mitad la paso a pesos y hago un mix entre plazos fijos (29% anual) y Lebac (37,50% anual), quedando invertido al 33% anual en pesos.

Ahora llega la comparación valedera: alquilando pagaríamos aproximadamente 300 dólares mensuales (obviamente variará en función de la ubicación, estado del departamento, etc.), algo así como 4230 pesos. Esos 4230 pesos es lo que nos ahorraríamos si comprásemos el departamento.

Invirtiendo en función de lo visto anteriormente, el flujo de ingresos mensuales que tendríamos sería de 2500 pesos por la inversión en dólares (175 dólares anuales) y de 14.000 pesos mensuales por la inversión en plazos fijos y Lebac. El flujo total sería de 16.500 pesos mensuales (los US$ 35.000 se convierten en 507.500 pesos que invertidos al 33% generan 14.000 pesos mensuales que se suman al flujo en dólares) por una inversión que se encuentra diversificada en monedas. Deducido el costo del alquiler, esos 16.500 pesos se convierten en 12.270 pesos, pudiendo usar la mitad (6135 pesos) para gastos corrientes y la otra mitad para la compra de dólares todos los meses (al valor de hoy son 423 dólares) que serán guardados como “colchón de emergencia”.

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Resumiendo: en vez de gastar 70.000 dólares para ahorrar 4400 pesos mensuales y tener un “techo propio”, invierto de manera inteligente ese mismo monto y obtengo lo necesario para afrontar el costo del alquiler, más 6135 pesos para cubrir costos fijos y variables y 423 dólares de ahorro todos los meses.

Como se ve, cambio la idea del “techo propio” por “ingreso pasivo propio” y termino canjeando la compra de un pasivo por la creación de un activo generador de ingresos.

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10 comentarios

  • Billi

    Excelente nota, Nicolás !! Todavía mejor que las últimas (que son muy muy buenas). Pero ojo, porque tanto el gobierno como los opositores coinciden que las tasas de Lebac y Pzo fijo van a bajar notablemente (si todo va bien,claro, y baja la inflación). En ese caso ya las utilidades no serían tan jugosas como los $ 14.000. Hay un plan B en ese caso ???

    • nicolaslitvinoff

      Hola Billi, el plan B pasa por capacitarse para seguir encontrando vehículos automatizados de ingresos financieros como las LEBAC y plazos fijos en caso de que la tasa de los mismos caiga. En ese sentido, en la Bolsa se pueden encontrar rendimientos similares en el mercado de renta fija.
      Para aprender más sobre el tema, te recomiendo evalues la posibilidad de realizar el curso Primeros Pasos en el Mercado que comienza el lunes 6 de Mayo. En el siguiente link encontrarás más información: http://www.estudinero.net/cursos/en-la-bolsa-primeros-pasos-en-el-mercado/
      Saludos y gracias por tu comentario!

  • Alejandro Mestriner

    Hola! Es muy cierto lo que se expresa en este post…ahora siempre que me hago esa pregunta de si es mejor aquilar o ser dueño pienso…si ese dinero en pesos lo invierto y se viene una devolución? despues voy a necesitar mas pesos para poder comprar algo o seguir teniendo el mismo capital en dolares? por eso hay que tener muy buen timing para hacer eso.

    • nicolaslitvinoff

      La mitad de los ahorros están invertidos en dólares, Alejandro, de manera tal que se equiparen los riesgos de una devaluación o una apresiación del tipo de cambio. En estos días el BC tuvo que salir a comprar dólares para que no siga cayendo, con lo cuál el escenario de devaluación no parece muy probable en lo inmediato.
      Saludos y gracias por tu comentario!

  • Eduardo

    Muy interesante, a la mitad en pesos no le gana la inflación con el tiempo?

    • nicolaslitvinoff

      La inflación va a ir desacelerándose a partir del segundo semestre del año, Eduardo. Además, dado que está generando intereses, el dinero invertido está “trabajando”, y de hecho parte de esos flujos son reinvertidos para aumentar el total.
      Saludos y gracias por tu comentario!

  • Eduardo

    Muy interesante, los dólares para fondo de emergencia se guardarían en caja de seguridad o plazo fijo que sería lo más aconsejable?

  • Germán

    Hola Nicolás, una duda, si yo destino parte de mi capital a plazo fijo y demás, implica que debo seguir re-invirtiendo ese capital más los intereses para no perderlo con el paso del tiempo.
    Por otro lado, las acciones las debo vender para poder gozar del 6% anual (en el caso del ejemplo).
    Los inmuebles se revalorizan con el tiempo además. En ambos casos no puedo (o no debería para el caso que planteas) disponer de los flujos mensuales, porque si lo hago me descapitalizaré conforme pase el tiempo.

    Además la casa ofrece mayor seguridad que el dinero en el sistema brio. nacional (lease confiscación de los depósitos).

    Saludos,
    Germán.

  • jorge diomedi

    Nicolás, está bien el análisis.

    Desde que leí “padre rico, padre pobre” siempre me planteo esto, pero siento que le está faltando una pata, y es la conservación del capital. Un departamento conserva el valor o lo aumenta. Los plazos fijos y lebacs están bajando las tasas (hoy PF está alrededor del 20% y la inflación supera ese porcentaje).

    saludos

  • Emiliano Vera

    Esta muy interesante la nota. Entiendo que es muy difícil de asimilar porque estamos DOMINADOS y EDUCADOS con que lo único que importa en la vida es tener un techo, hoy ese paradigma se va difuminando porque la realidad es que es cada vez es más difícil tener el dinero para entrar en una propiedad.
    Yo mismo me siento identificado en la nota ya que hace poco compré un depto monoambiente, el único que me alcanzaba porque no llegaba y tuve que endeudarme un poco para después correr los RIESGOS que también tienen los BIENES RAICES y los comparto con ustedes.
    Si bien es cierto que hay mucha demanda de alquileres no todos los candidatos poseen los requerimientos solicitados.
    En 1º lugar todo lo que solicita la inmobiliaria que no es poco. (Mes de adelanto, comisión, informes, etc) y no todos llegan a este monto, por lo cual ya es un primer filtro. Obviamente depende de la zona donde este ubicado, es muy probable que este problema se vea reducido en zonas de Capital.
    2º Garantía propietaria, realmente es muy poca la gente que la tiene y si la tiene hay que ver que la propiedad tenga todo en regla, no tenga inhibiciones.
    4º Los garantes, todos con recibo y ninguno debe estar inhibido, en algunos casos, ni siquiera tiene que figurar en VERAZ.
    3º Hasta no firmar contrato nada es seguro, que haya una reserva no quiere decir NADA, y lo digo por experiencia ya que me han reservado mi propiedad 3 veces y los candidatos no aplicaban por ciertas motivos.
    A todo esto pasaron 3 meses en el que yo tuve que pagar la deuda con plata mía cuando había planeado pagarla con los alquileres. Hasta que apareció la persona que cumpliera con todos los requisitos.

    Es fundamental entender que no es un negocio perfecto, que tiene sus riesgos, y que en caso de querer manejarlo uno solo y sin inmobiliaria los riesgos se agrandan aún más.

    Cierro diciendo que en el caso de optar por plazos fijos, bonos, etc. Los intereses comienzan aplicar de manera instantánea. Tenemos la fecha asegurada de cobro, podrá variar la tasa de interés pero sabemos que la plata el día del vencimiento va a estar… Y si se especula con la baja de tasas se puede optar por hacer un plazo fijo a más largo plazo para congelarla. Eso hice yo a principio de año cuando los bancos tenían tasas en dólares al 5%. Sabía que no iba a durar mucho y aproveche hacer plazos fijos por 90 día e incluso más. Hoy sabemos que a penas llegan al 1% anual…

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