¿Alquilar es tirar el dinero?

Especial de Nicolás Litvinoff para el diario La Nación

Estas últimas semanas fueron muy importantes para el sector de real estate. Por un lado, las ventas de propiedades crecieron 41% estimuladas por los efectos residuales del blanqueo, por un dólar calmo y, fundamentalmente, por la aparición del crédito hipotecario (las compras con préstamos otorgados principalmente por bancos estatales aumentaron 166% con respecto al año pasado).

Por otro lado, la nueva ley que prohíbe a las inmobiliarias cobrarles comisiones a los inquilinos en la Ciudad de Buenos Aires vino a abaratar los costos de los alquileres, favoreciendo la opción elegida por más de 400.000 familias porteñas.

En este contexto, ¿se puede decir que alquilar un departamento es tirar la plata y que ser propietario es una buena inversión? A la luz de las noticias que parecen respaldar ambas estrategias, buscaremos determinar si las personas que alquilan están derrochando su dinero o, por el contrario, lo están utilizando de manera inteligente.

“Alquilar” un ingreso o alquilar una casa

¿”Alquilar” tu ingreso y comprar una casa o alquilar tu casa y “comprar” un ingreso?

Un ingreso alquilado es aquel que se obtiene en relación de dependencia, dado que la empresa puede prescindir de nuestros servicios en cualquier momento dejándonos en la calle.

Un ingreso “comprado” es aquel que generamos por nuestra cuenta. Surge de distintas fuentes y está conformado por ingresos activos (por hora) y pasivos (inversiones, negocios, etc).

Esta distinción se encuentra en el corazón del nuevo paradigma de las Finanzas Personales, que rompe con el mandato del techo propio y ubica el disfrute por sobre la posesión, aprovechando los escenarios económicos donde las inversiones financieras resultan más atractivas que los “ladrillos”.

A nivel contable, podemos decir que tu casa es un activo. Hay quienes, incluso, lo definen como “el activo más valioso que se puede tener”.

Sin embargo, las nuevas corrientes de pensamiento sobre el dinero rechazan esta postura y advierten que solo puede considerarse como activo aquello que genera flujos de ingresos positivos. Por lo tanto, una propiedad adquirida para vivir en ella no solo no cumple con esa condición sino que, además, genera gastos de mantenimiento e impositivos.

Ahora bien, ¿cómo podemos comparar lo que se gana/pierde alquilando versus lo que se gana/pierde comprando? En mi opinión, existen dos maneras: a partir del costo de oportunidad del capital destinado a una vivienda o del compromiso que genera con la actividad laboral del momento.

Comprar versus alquilar

El concepto económico de costo de oportunidad del capital remite a la inversión que se deja de realizar en un activo distinto del que compramos y, en consecuencia, el dinero que se deja de ganar. En el caso de una propiedad, debemos comparar el ahorro mensual que obtenemos al comprarla (en lugar de alquilar una vivienda ajena y pagar un monto determinado todos los meses) con la renta que podríamos obtener invirtiendo el capital utilizado para adquirir la vivienda.

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Según informes del sector, la rentabilidad promedio de los propietarios que alquilan sus casas y/o departamentos es de aproximadamente 4,25% anual en dólares. Este número es previo a la nueva ley porteña que obliga a los propietarios a pagar la comisión a la inmobiliaria, con lo cual podría deducirse que la rentabilidad en la Ciudad de Buenos Aires está más cerca del 4% anual en dólares.

Actualmente, existen opciones de inversión mucho más atractivas en el mercado. Se trata de herramientas que nos permitirán hacer frente no solo a los costos fijos de un eventual alquiler sino también a los gastos variables derivados de la vivienda (la luz, el gas, las expensas, etc).

Las Lebacs, sin ir más lejos, rinden cerca del 27% anual en pesos. Claro, es una inversión en pesos y no en dólares como los “ladrillos”, pero dada la última suba del dólar y la inflación en tibio retroceso, parece improbable que el billete verde supere ese diferencial. Lo cierto es que las Lebacs, si bien cada vez más populares, no constituyen hoy la inversión más rentable en pesos. Alimentando un poco en su cultura financiera, una persona podrá conocer las finanzas colaborativas, que brindan entre 35 y 40% anual en pesos. También hay acciones líderes de la Bolsa que vienen pagando un 60% anual promedio desde la salida de la convertibilidad y bonos emitidos por las provincias que, con vencimientos a mediano y largo plazo, ofrecen tasas de entre 6 y 8% anual en dólares.

Lo ideal es combinar estos instrumentos para diversificar el riesgo y, a la vez, obtener una tasa muy interesante.

Vamos a los números: Alquilar un departamento de dos ambientes en Villa Crespo puede costar 8.316 pesos mensuales. ¿Sabés cuánto capital hace falta para generar ese flujo mensual tomando como parámetro una rentabilidad del 30% anual en pesos? Solo 333.000 pesos (19.250 dólares), el 20% del valor del inmueble.

Por lo tanto, invirtiendo el 40% del valor del inmueble uno puede generar fondos para pagar el alquiler y todos sus costos derivados (en este caso, más de 16.000 pesos mensuales). El otro 60% podría invertirse en dólares en instrumentos de corto plazo y baja renta para cubrirse ante una devaluación del tipo de cambio. Esos intereses no deberían tocarse y hasta podrían ser reinvertidos para compensar una caída del poder adquisitivo de la inversión realizada en pesos.

Los números no admiten discusión: en este caso alquilar en lugar de comprar no es tirar el dinero.

Ahora pensemos en quienes tienen poco dinero ahorrado y analizan la posibilidad de acceder a un préstamo bancario para comprar un inmueble. El crédito los atará durante 20 años o más a su empleo para poder afrontar la cuota mensual. En un mundo tan cambiante como el actual, tomar el préstamo significará vivir con miedo al despido ante cada crisis o recesión económica que atraviese nuestro país, un costo de vida demasiado alto.

La única excepción a lo dicho tiene que ver con los préstamos a tasas subsidiadas (el Estado se hace cargo de una parte del costo) en donde sí podría llegar a ser “negocio” embarcarse en una deuda a tan largo plazo.

Conclusión

Alquilar puede equivaler a tirar el dinero o no. Ello dependerá de nuestro nivel de cultura financiera y del destino que le demos al excedente.

Si vivimos “al día” y no generamos ahorros para ser invertidos, entonces alquilar puede ser sinónimo de tirar el dinero. En esa línea, quienes no saben ahorrar y piensan en tomar un crédito para forzarse a generar un excedente que les permita, al cabo de muchos años, tener una propiedad, deberán saber que renunciarán a su libertad y difícilmente puedan emprender proyectos personales o tomar riesgos laborales generalmente necesarios para el desarrollo profesional.

Si, por el contrario, uno tiene capacidad de ahorro, podrá resultarle más beneficioso olvidarse de los créditos hipotecarios y alimentar su cultura financiera para generar ingresos pasivos que compensen y superen los gastos de alquiler y servicios.

Al fin y al cabo, todo lo mencionado en esta columna refiere a una actitud frente a la vida: O seguimos mandatos antiguos y desactualizados o analizamos las condiciones actuales y buscamos nuestro beneficio poniéndonos del lado de los acreedores (inversores) en lugar de ubicarnos en el universo de los deudores (tomadores de préstamos).

La decisión está en vos.

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“Los analfabetos del siglo XXI no serán aquellos que no sepan leer y escribir, sino aquellos que no sepan aprender, desaprender y reaprender.”

2 comentarios
  • Sebastian Beribe
    13 septiembre, 2017 at 8:43 pm

    Excelente nota. Gracias Nicolás por aterrizar estos conceptos con números actuales. Siempre explicaciones sencillas a temas complejos que afectan a muchos. Gracias!!

    Responder
    • Nicolás Litvinoff • Autor de Entrada •
      21 octubre, 2017 at 1:23 pm

      Gracias Sebastián! Saludos!

      Responder

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