El cambio de paradigma generacional lleva al debate sobre cómo conviene invertir el dinero destinado a un hogar y sacar una conclusión, en un mercado tan cambiante como el inmobiliario, no es tarea fácil
Especial de Nicolás Litvinoff para el Diario La Nación
Para generaciones anteriores, ser dueño de una vivienda representaba estabilidad y seguridad, un objetivo prioritario y pocas veces cuestionado. No obstante, en la actualidad, las nuevas generaciones tienden a valorar más la flexibilidad y la posibilidad de disfrutar el presente, dejando en segundo plano la adquisición de bienes a largo plazo. Este cambio de perspectiva ha reabierto un debate esencial: en el contexto actual, ¿es más conveniente comprar o alquilar?
A esta cuestión se suman factores económicos determinantes. La inestabilidad del mercado inmobiliario, los ajustes constantes en los precios de los alquileres y la cambiante situación macroeconómica del país obligan a analizar esta decisión con información actualizada.
Para ofrecer una respuesta fundamentada, consideraremos un caso hipotético: una persona que dispone del capital necesario para comprar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires y que busca evaluar si, desde el punto de vista financiero, le resulta más conveniente adquirir la propiedad o, en su lugar, alquilar e invertir ese dinero en otras opciones.
Para ello, comenzaremos revisando los valores actuales tanto de compra como de alquiler en el mercado inmobiliario y, a partir de esos datos, realizaremos un análisis comparativo que permita llegar a una conclusión informada.
Valores actuales de compra y alquiler en CABA
Actualmente, el precio promedio del metro cuadrado para un departamento de dos ambientes ronda los 2.030 dólares. Así, una unidad de aproximadamente 70 metros cuadrados tiene un valor total de compra de 142.100 dólares.
En cuanto al alquiler, una propiedad con estas características tiene un costo mensual promedio de 550.450 pesos, lo que equivale a 6.605.400 pesos anuales. Convertido a dólares, según una cotización de referencia actual, esta suma representa aproximadamente 5.414 dólares por año.
Desde la perspectiva del propietario, este monto implica una tasa de rendimiento bruta del 3,81% anual, esto es, el ingreso que obtiene por alquilar su propiedad en lugar de venderla.
Para un potencial inquilino con un capital de 142.100 dólares, esta tasa de 3,81% representa el costo de oportunidad de utilizar esos fondos para adquirir la vivienda o invertirlos y cubrir el alquiler con los rendimientos generados.
Dado que el mercado de capitales de Estados Unidos se presenta como una alternativa accesible en términos de seguridad, costos operativos y oportunidades de inversión a largo plazo, resulta clave evaluar qué rentabilidad podría obtenerse allí. Si los retornos proyectados superan la tasa del 3,81% anual, la opción de alquilar e invertir el capital podría resultar más beneficiosa.
Rendimientos de inversiones: Perfil moderado
Al igual que en los apartados anteriores, no solo es relevante analizar los valores numéricos, sino también comprender los fundamentos que los sustentan. Cualquier estrategia de inversión (en este caso, la construcción de un portafolio financiero) debe evaluarse en función de la relación entre riesgo y rentabilidad.
Para este análisis, consideraremos un perfil de inversión moderado, caracterizado por un equilibrio entre aversión al riesgo y búsqueda de rentabilidad, con un horizonte de inversión de cuatro años, equivalente a la duración de un contrato de alquiler con una renovación intermedia.
Bajo este enfoque, se plantea un portafolio compuesto por:
_60% en un ETF del S&P 500, el índice más representativo y diversificado del mercado bursátil estadounidense.
_40% en bonos high yield, emitidos por empresas de segunda línea en Estados Unidos y con mayor rentabilidad potencial.
Históricamente, el S&P 500 ha registrado un rendimiento promedio anual del 11% en las últimas cinco décadas, mientras que los bonos high yield de empresas norteamericanas han generado un retorno del 6% anual. Con esta distribución del portafolio, la rentabilidad esperada se sitúa en torno al 9% anual en dólares a lo largo del período analizado.
Es importante aclarar que este 9% es un promedio. En la práctica, algunos años podrían presentar caídas del, por ejemplo, -7%, mientras que otros podrían superar el 20%. Sin embargo, en el largo plazo, la rentabilidad tiende a estabilizarse en torno a este valor estimado.
Con estos resultados sobre la mesa, podemos finalmente contrastar esta alternativa con la opción de compra de un inmueble y llegar a una conclusión sobre el dilema planteado: ¿hoy en día conviene más comprar o alquilar?
Conclusión: ¿Comprar o alquilar?
El potencial inquilino dispone de 142.100 dólares y tiene dos alternativas:
1) Comprar un departamento de dos ambientes en CABA, lo que le permitiría dejar de pagar alquiler y ser dueño de una propiedad cuyo valor podría aumentar o disminuir según la evolución del mercado en los próximos cuatro años.
2) Alquilar un departamento similar e invertir su capital en el mercado financiero, obteniendo un rendimiento anual esperado del 9% en dólares.
Si opta por la primera opción, se ahorra el costo del alquiler, que actualmente es de 550.450 pesos mensuales. Sin embargo, su dinero quedaría inmovilizado en un activo cuya apreciación en el mediano plazo es incierta.
En cambio, si elige la segunda opción, su inversión generaría un retorno del 9% anual promedio, que para un patrimonio invertido de 142.100 dólares equivale a 12.789 dólares anuales (1.066 dólares mensuales, equivalentes a 1.300.000 pesos). Esto no solo le permitiría cubrir el alquiler sin problemas, sino que además le dejaría un excedente mensual cercano a 615 dólares (750 mil pesos), que podría reinvertir para seguir generando ingresos pasivos y fortalecer su patrimonio.
La conclusión es clara: en el escenario actual, alquilar una vivienda para vivir e invertir el capital ofrece una mayor conveniencia financiera que convertirse en propietario. Esta estrategia no solo brinda flexibilidad al no comprometerse con una propiedad en particular, sino que también permite hacer crecer el capital con el tiempo. Incluso, en el futuro, esta misma inversión podría darle la posibilidad de comprar el departamento sin haber inmovilizado desde el inicio la totalidad de su dinero, manteniendo siempre un margen de liquidez para seguir invirtiendo.
Desde luego, este análisis no contempla otros factores que podrían influir en la decisión, como el número de sueldos necesarios para adquirir la propiedad, el impacto de un crédito hipotecario o los impuestos asociados a cada opción. No obstante, los números analizados permiten llegar a una conclusión contundente.
Nos reencontramos la próxima semana con más contenido sobre finanzas personales e inversiones. ¡Hasta entonces!
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