Dólar y propiedades en Argentina: porque pienso que el precio caerá.

precio propiedades caera

Anterior a esto, he realizado otros pronósticos, sobre la bolsa (en una caída de pánico bursátil), el Euro (diciendo que iba a bajar cuando recién comenzaba la caída) y la pesificación en Argentina (antes de que se conozca la normativa para valuar a tipo de cambio oficial los activos de los Fondos Comunes de Inversión conocida en estos días).

Para ver los resultados solo basta con revisar la fecha de dichos post y lo que sucedió después.

Este post es muy simple y directo, y su objetivo es explicar porqué pienso que las propiedades en la Argentina bajarán fuerte en dólares, mientras podrían mantenerse o subir algo en pesos.

Desde el año 2002 hasta octubre del 2011, los precios de las casas, departamentos, oficinas, casas y chocheras en dólares han tenido un aumento que llevó a triplicar su precio de mercado en muchos casos, tomando el período citado.

En mi post publicado hace ya casi un año Jugando al Monopoly en Miami se anticipaba algo de lo que está pasando ahora: Joaquín (uno de los protagonistas ficticios de aquél relato) se veía venir lo que pasó luego, cuando hablando del precio de las oficinas en  Vicente Lopez decía:

Si, y te agrego algo más: las oficinas que fui a ver están todas vacías; zona norte está lleno de edificios nuevos uno al lado del otro, que fueron construidos por inversores. Los tienen ahí, si se alquilan bien y si no no les importa, porque saben que el año que viene ya están 15% arriba y si pueden lo venden. En uno pregunté cuanto tendía de expensas y me dijeron que no sabía, que eso lo iban a determinar cuando se alquile la primer oficina y tengan que contratar la seguridad privada…y tenía como 6 meses de terminado el edificio!.

Los que conocemos sobre las burbujas financieras (yo he realizado mi tesis de grado y de posgrado sobre el tema) sabíamos que estábamos ante una burbuja a punto de explotar, pero la razón de que la misma se haya construido sin acceso al crédito hacía difícil predecir por donde vendría la implosión.

A fines del año pasado, con la restricción para comprar dólares todo cambió, y ahora nos encontramos ante la siguiente situación:

Tenemos dos bienes. Uno es escaso (el dólar) y el otro es abundante (las propiedades).

La gente no puede conseguir dólares y al mismo tiempo, quiere (peor aún, necesita) vender propiedades construidas con en el boom que se dió en los últimos años.

Como consecuencia de esto y del libre juego de la oferta y la demanda, es de esperar que el precio de las propiedades en dólares caiga.

A su vez, al devaluarse el peso (que es otro bien abundante que debe “enfrentar” a un dólar escaso) el precio de las propiedades en pesos podría subir al mismo tiempo que baja en valores de la divisa americana. Claro que eso a pocos le interesará.

Veremos si el tiempo le da la razón a este análisis.

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39 comentarios

  • Daniela

    Coincido con lo que dices. Pero siendo que el dólar esta escaseando (y aumentando día a día), dudo que la gente quiera desprenderse de sus dólares para invertir en una propiedad. Tendrá que pagar un valor alto en pesos…

  • Ilconde

    concuerdo en un 100% … oferta y demanda … el precio del bien mas escaso, y por ende, de menor oferta tiende a subir … y ese bien es a mi humilde entender el dolar …

  • Ignacio

    Hace 3 meses que estoy mirando 12 deptos (2 amb) con intención de compra.
    Los precios en dolares, no bajan, ni se venden.

    Los alquileres tambien están congelados. Si sale la ley de alquileres los inversores van a salir a vender todo lo que tengan, mientras tanto simplemente la renta está cada vez mas baja.

    Invertir en propiedades ya no debería ser un buen negocio, pero pareciera que los precios “resisten”. Aunque … precios congelados con dolar subiendo al 12(o 15?) e inflación al 25 implica ya pérdida de valor.

  • marc

    los inmuebles no son como el pescado. si no se vende no se pudre

  • Yo no creo que haya burbuja, sino una distorción de precios que tendrá que ajustar hacia abajo. Veremos.

  • Leonxxi

    Hay un viejo dicho que dice: “las propiedades se compran cuando hay sangre en las calles”, lease que en epocas dificiles es cuando bajan los precios.

    El panorama no es el mejor, mas, todavia estan lejos los tiempos dificiles y con la soja a mas de 600 en chicago, aun hay margen para que los grandes jugadores compren ladrillos.

  • Edgardo

    Parece ser que estamos ante una pulseada entre el que tiene los dolares en el bolsillo y el que tiene ladrillos para comercializar. Entre la esperanza del que tiene el billete de que la devaluacion ya existente (6.40)de hecho se oficialice y la necesidad de hacer cash el que soporta las propiedades sin vender por el costo de su mantenimiento, creo que ganara el que espera con el billete guardado. En esta puja el que quiera vender deberá reacomodar sus precios de venta, escuchar oferta y algunas unidades deberá vender creo yo a un valor menor en dolares al que tratan de sostener. No incluimos en esta puja a los que tienen la esperanza de que el cepo cambiarlo abra sus puertas!!!!!

  • Ignacio

    Asi es Edgardo, el que tiene dolares yo creo que ya va pensando en invertir en otra cosa. Creo que la situación actual de los inversores es de “desistir” de comprar inmuebles. Hoy en dia no sabes cuanto sale, y si haces buen negocio o no. Ya perdió hasta esa idea de ser “ahorro de valor seguro”, porque no sabes ni cual es el precio. Mejor empezar a mirar otras cosas.

  • martin

    hola, vivo de rentas, propiedades que herede y otras que compre. En la argentina la única inversión 100% segura son lo ladrillos, pueden bajar un tiempo…pero siempre suben, sino miren los que compraron propiedades en plena crisis 2001-2002.
    En particular del momento que estamos viviendo, coincido que muchos inversores se volcaron a los ladrillos y hay una demanda excesiva, pero es en sectores puntuales como oficinas y edificios Premium, en el sector viviendas familiares la demanda es altísima y lo seguirá siendo por muchísimos años, porque el crédito hipotecarios literalmente no existe, la inflación licua los salarios y el dólar escasea con lo cual, en mi opinión, las propiedades mantendrán su valor o subirán pero por ahora no van a bajar.

  • Ilconde

    Martin, comparto algunas de tus expresiones y otras no… los inmuebles son reserva de valor, pero ello no significa que su precio expresado en moneda dura no varie … valor y precio no son lo mismo … en el tiempo, los inmuebles en argentina subieron de precio en u$s o se mantuvieron estables cuando la moneda local se mantuvo estable en relacion al u$s … hoy por hoy y dadas las politicas economicas implementadas resultara dificil que alguien cambie u$s por inmuebles hasta tanto los precios no reflejen esta nueva realidad de escacez de u$s … el deficit habitacional es muy alto como vos bien decis pero ese sector necesitado es viable de satisfaccion mayoritariamente a traves de planes sociales … el hecho de que no haya credito hipotecario, salarios que pierden poder de compra y dolares escasos justamente son elementos que debilitan la demanda, lo cual empujara precios hacia abajo no hacia arriba … no creo que por el momento se de una situacion similar a 2001/2 pero estimo que hay un cambio de tendencia en los precios …

  • Beastman

    Tienen que bajar en dolares si, pero va de la mano del valor de la construcción, si esta la calculan en dolares o si tiene una inflación del 25 anual como bajas el valor de la propiedad sin ir devaluando el dolar? Osea primero devalua el dolar y ahí bajan porque decanta, pero después solo se mantienen si el dolar se devalua al ritmo de la inflación. Hoy si tenes dolares hay que esperar a que el dolar oficial se acomode pero va lento. Sino un contructor porque te va a bajar el precio , solo si te esta matando con el precio y la diferencia que saca es enorme cosa que mas que seguro es así.

  • Chino

    Tuve la suerte de heredar hace poco una suma de dinero considerable, ni mucha ni poca. La tengo en dolares y bien guardada. Hace rato estoy viendo departamentos para comprar, ya que estoy alquilando. El problema con el que me encuentro es que los precios todavia no bajan, no como tal vez me habia imaginado. Tampoco se flexibilizaron con respecto a la escaces del u$d. Viendo todo el panorama en el que nos encontramos yo me pregunto, ¿cuanto es razonable el descuento? ¿cual es el valor real de los inmuebles? ¿El que tenian antes de todo esto no estaba un poco inflado?
    Yo sigo actualmente buscando y mirando, a la espera de una oportunidad que me permita acceder con el dinero que cuento a un depto por la zona de Villa urquiza.
    Otra cosa que observo sobre todo en la zona en la que me muevo (urquiza) es que hay construcciones por doquier y entonces con la escaces que hay de dolar, ¿que van a hacer?
    Si alguien compró y esta en la misma, por favor me gustaria me cuenten como estan encarando el tema.
    Saludso!

  • augusto

    Lo que nadie menciono aca es que no se trata de un bien solo de inversion… ES EL TECHO DE LAS FAMILIAS y con la actual escases habitacional que hay, la demanda de la clase media va a estar siempre; si el dolar no tiene una devaluacion abismal de un 4 a 1 como fue en 2001, estando en plena recesion economica (o sea que nadie ganaba buen salario y menos en dolares) los precios no pueden bajar como mencionan… solo podran reacomodarse un poco mientras dure la incertidumbre (10, 15%) pero nada mas. Asi sean pesificados, la inflacion está al 25%, es muy alta y los costos suben todos los dias, el que compro un departamento a 100000 dolares 2 ambientes y lo pago traducido en pesos a 400000 hizo un buen negocio manteniendo su valor en un bien tangible. Ahora obviamente si lo tomamos el dolare para especular… quizas si hubiera comprado ahora hubiera obtenido un 10% de rebaja en dolares… pero las necesidades estan cuando estan y es un bien necesitado

  • Ignacio

    Los departamentos nuevos bajaron (en algunos casos) a casi el precio de los usados. Los constructores necesitan vender, hay gente con propiedades con expensas muy caras y no las pueden alquilar bien, no hay mas credito en dolar, ni se puede comprar mas dolares a precio oficial. Los precios han bajado en la renegociación, pero no creo que nadie sepa cuanto vale ahora, en dolares, una propiedad (teniendo en cuenta que los precios bajan). Habría que ver si las cocheras bajan y vuelven a ser buen negocio. O las oficinas, o las casas de fin de semana que en epoca de crisis se venden mas baratas.

  • RICARDO

    NO CREO QUE MUCHAS PROPIEDADES EN VENTA SOBRE TODOP EN LA COSTA ATLANTICA.TENGAN VALORES TAN ALTOS EN DOLARES EN MERCADO PARALELO,CON LA PRECARIEDAD CON QUE FUERON CONSTRUIDOS EN MATERIALES DE 2DA.O 3RA.Y HAY MUCHA OFERTAS Y POCO INTERES.

  • Ignacio

    Chino,
    Fijate en Saavedra, alrededor del parque, ahi hay propiedades nuevas recien terminadas al precio de las usadas. Buscá y vas a encontrar, pero tenes que ir y negociar.
    Hace 5 meses a mi me aceptaban comprar a 76 y otro cliente compro eldepto de al lado (igual) por 98. Gran mérito de la inmobiliaria.

    Yo tengo una lista de 12 deptos (2 amb) que me interesan. Todavia no se vendieron. Solo 3 bajaron hasta ahora (5%,5% y 8%). El resto sigue igual.

    Me parece interesante que metan el costo de construccion en el “valor real”. Quien define el valor a fin de cuentas es el mercado, no el mérito ni el esfuerzo.

    Todos podemos justificar y dar razones, pero si no hay compradores y no hay dinero no hay negocio.

    Por otro lado, es cierto que hay muchos inquilinos y pocos dueños. Pero eso funciona asi desde hace mucho tiempo motorizando la suba de los alquileres. Hay alquileres cada vez mas baratos (en relacion a la inflacion por ej), mientras que comprar la primera vivienda para muchos es inaccesible (no hay créditos). Eso estimula a la compra de propiedades?

    Me interesa intercambiar opiniones

  • pedro

    Los precios de los departamentos son una locura , hay que esperar una baja de un 30 o40 %

  • Jose

    El tema principal por el cual las propiedades no bajan es que los dueños ” no tienen necesidad ” . La mayoría son inversores sojeros, gente grande con muchas propiedades y otros inversores ocasionales. Analizando esto,no hay oferta ni demandada que juegue, si le tasan el dpto en u$s 100.000 le dicen a la inmobiliaria que pida u$S 120.000 ,osea, lo venden si hacen negocio,sino esperan. El que lo necesita de verdad ( una minoría ) baja el 20 % y lo vende.

  • Ignacio

    Jose, fijate que hasta “reporte inmobiliario” (http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article2155-ajuste-en-los-precios.html) reconoce que, por lo menos en Capital, los precios bajaron en pesos!

    Ya no se vende nada, primero baja el volumen y despues el precio …..

    Ahora se ven muchos deptos en alquiler, pero la demanda de alquileres tampoco es tan elástica, si un tipo ya alquiló, o ya renovó, no va a irte a alquilar a vos porque ya lo hizo en otro lado y le costó tanta plata.
    Y al propietario se le vienen encima los gastos que produce no alquilar (expensas por ej).

    Yo veo que los precios ya se ajustaron y lo van a hacer mas todavia. Entiendo que mucha gente compró con la esperanza de comprar a 100 y vender a 140 (todavia te lo dicen las inmobiliarias …) pero las inversiones son asi, a veces se gana y a veces se pierde.

  • Ignacio

    Jose, recien lei que decias que la mayoría son inversores sojeros. Si es asi, y son verdaderos inversores, supongo que van a salir corriendo cuando “noten” que la renta y el precio del bien bajan …

  • Hola Nico, paso un tiempo contre este post y ahora, sin dudas el tiempo ta esta dando la razon mas aun que las policas moetarias del gobierno acompañan tu analisis, lo digo en el sentido que es obvio vos no lo recomendarias pero si es una realidad a analizar y proyectar economicamente.

    Como figura de analisis te propongo este caso:
    Sobre la perspectiva del que compra, si tuvieras digamos 60% en USD cash y podes tomar un Credito del momento (CFT 20% aprox) para el 40% restante, que harias?

    1.- comprarias ahora haciendo valer blue en cash y tomas deuda al 20%

    2.- Esperas un poco y quizas casi con los Usd compras el 100% en un tiempo dado dentro del periodo presidencial corriente (-2015)

    Creo es un caso donde se pueden estimar la evolucion en $ arg vs. USD.

  • JOSE

    Ignacio, me parece muy bueno tu análisis y leí lo del reporte que ya lo había ojeado en otro sitio, creo que es probable que bajen un poco, pero tene en cuenta que los inversores sojeros de los que yo hablo son familias muy conservadoras que prefieren pagar los gastos y no bajar los precios, con el agravante que no saben en donde invertir los dolares ni los pesos, le tienen terror a los bancos y cajas de seguridad y por supuesto desconfianza al gobierno. Con todo este marco, la única salida es el inmueble, en capital ( Palermo ) y en Mar del Plata.Los precios de estos dueños no van a bajar, por lo menos por ahora.

  • Gracias Nicolás, leí la nota en la LN, muy clara y argumentada.
    El caso te decía de ejemplos es que al tener la mitad en verdes vs la mitad en $arg el ejercicio hace que te idependizas del tipo de cambio, es decir si usas una TC más cerca de 4 aumenta el valor en usd y baja en $arg, si usas una TC mas cerca de 7 sube en pesos, baja en verdes. da una idea a corto plazo como podria evolucionar el valor en $ arg vs usd, mas alla de los otros efectos soja, abundancia, etc.

    PD: Me dolieron los ojos, no se que pasó me salieron las palabras cortadas y sin acentos… que horror…. va como debería haber ido…

    Hola Nico, paso un tiempo entre este post y el “ahora”, sin dudas el tiempo te está dando la razón más aun que las políticas monetarias del gobierno acompañan tu analisis, lo digo en el sentido que es obvio vos no lo recomendarias pero si es una realidad a analizar y proyectar economicamente.

    Como figura de análisis te propongo este caso:
    Sobre la perspectiva del que compra, si tuvieras digamos 50% en USD verdes y podés tomar un crédito del momento (CFT 20% aprox) para el 50% restante, que harías?

    1.- comprarías ahora haciendo valer blue el cash y tomas deuda al 20%

    2.- Esperas un poco y quizas casi con los Usd comprás el 100% en un tiempo dado dentro del período presidencial corriente (hoy-2015..?)

    Creo es un caso donde se pueden estimar la evolución a corto plazo en $ arg vs. USD.

  • Cristian

    Nicolas Litvinoff;
    En Argentina, las propiedades no van a bajar. Acá no hay burbuja que valga, la gente tiene los dólares en la mano, en cajas de seguridad o abajo del colchón. Esto no es USA, donde compran apalancados, o España donde lo hacen con créditos a 30 años.
    Acá si algo baja de 100mil a 95 mil aparecen 10000 gringos a querer comprar.
    Vivo en Rosario, donde no se para de construir, y de vender. Apenas se está solo en el pozo, yo a se vendió hasta el piso 10.
    Las propiedades a USD 1500 a USD 2000/m2 aun siguen siendo baratas.
    Todos los activos medidos en USD subieron mas de una 300% todos estos años…no solo las casas. Desde un par de Nike hasta un Kilo de papa.
    Ahora bien, si el dolar se va a 10$ seguro bajan un poco en USD, pero no mas que un 10% o 15%.
    Y si pasa eso, tal vez haya mejores negocios que las propiedades para hacer con el dolar billete.
    Saludos

  • luiggi scaparo

    Si compraste 2 ambientes en 2005 a 33000 dolares,con la inflacion,aumentos de mantenimiento en salarios reparaciones etc..tiene el mismo valor ?lo venderias,lo alquilarias ?a que valor,al actual sacas para gastos incluyendo el deterioro del mismo..

  • Nicknor

    Cristian, los activos en dólares no subieron un 300% como vos decís, unas Nike en el 1a1 valían “300 dólares o más” hoy deberían valer 1200 dólares para q hayan subido un 300% en dólares lo q me daría a un dólar a $9,2 algo así como $11.040 un par de zapatillas (me parace q muy por el contrario “bajaron” un 300% su valor). Sólo subieron en dólares “algunos” alimentos, pero en casi ningún caso supera el 20 ó 30% en dólares en góndola, pero la mayoría bajaron. Lo q sí subió mucho fue la soja (producto de exportación) de u$s180 la Ton. a más de u$s400 ó 500 la Ton. y eso por sí solo influyó en el precio de las viviendas. Ahora el q no es sojero y necesita vender q se olvide q alguien compre a estos valores, nada pero nada aumentó en u$s tanto como las propiedades. Ejemplos al día 22/8/13 dolar a $9,20: litro de cerveza en 1a1 u$s1 hoy u$s1 un combo McDonals u$s4.5 hoy u$s5.5 la NAFTA super costaba u$s1,069 hoy vale u$s0,80 y en indumentaria podría nombrar infinidad de cosas q bajaron muchísimo su valor en dólares. Sin embargo un depto. en Caballito en el 1a1 estaba u$s600/700 el m2. Relacionando épocas hoy debería costar $4000/5000 el m2 si nos guiamos por la suba de precios generales. No están sobrevaluados están simplemente desquisiados sólo por algunos especuladores q están usando la vivienda como un BIEN FINANCIERO DE RESGUARDO DE VALOR. Que más q resguardar lo “incrementan varias veces en u$s”. “Nunca en la historia de nuestro país (y diriá a q nivel mundial menos aún); en apenas 12 años el m2 aumentó 4 veces o más su valor en u$s”.

  • Andrea

    Interesante leer este artículo a 14 meses de que fue escrito. ¿Seguís pensando lo mismo?

  • Facundo

    Hola Nicolás. Hace meses/años que leo este post. Nos harías una actualización sobre el tema? Yo espero que el valor en dolares baje pronto. Saludos y gracias! Facundo

  • andres

    Hola Nicolás. Me gustan tus notas en La Nación, como acercás todos estos temas al “llano” y que te juegues a hacer tus pronósticos, aunque claro que nadie tiene la bola de cristal. Podrías hacer una actualización de este tema? Gracias.

    • nicolaslitvinoff

      Hola Andrés. Gracias por tus comentarios! Dale, lo pondré en agenda para próximamente analizar nuevamente el mercado inmobiliario.
      Saludos!

  • pablo pepe

    Nicolas, que pensás acerca de las proximas elecciones, el posible cambio de gobierno y politica economica en relación a la aparicion de oportunidades en el mercado inmobiliario, luego de varios años de estancamiento. !?

    • nicolaslitvinoff

      Hola Pablo: Gracias por tu consulta. Hay que esperar ahora para ver como vienen las elecciones y luego en base a eso realizar las proyecciones. Hasta que el oficialismo no defina un candidato, es imposible saber que puede pasar con el mercado inmobiliario y con la economía en general.
      Saludos!

  • Patricia

    Hola Nicolás,
    Quisiera saber si considerás que las propiedades puedan subir con el proximo gobierno si la percepcion de mejora en la economia es buena, aunque haya una importante devaluacion del dolar. Percibo como que la resistencia para una baja en las propiedades por parte de inmobiliarias y dueños es enorme, pero ante el primer signo positivo, ya los valores los hacen subir.
    Entiendo que ante una devaluacion las propiedades bajan, pero esta regla economica asi como la ley de la oferta y la demanada, estan teniendo una resistencia increible a concretarse.
    Saludos

    • nicolaslitvinoff

      Hola Patricia:
      Mi especialidad tiene que ver más con lo bursátil y las finanzas personales que con real estate.
      Así y todo, pienso que quizá en los próximos años se note un repunte en el precio de las propiedades, sobre todo si lo de Vaca Muerta se convierte en el boom que muchos imaginan, porque eso producirá una importante entrada de dólares al país.
      Saludos y gracias por tu consulta.

  • Anianca

    Como continúe así el mercado inmobiliario (créditos hipotecarios imposibles, propiedades con valores inalcanzables, etc) creo que saldré a pedir a los peatones para que me donen tan solo $1, aprox, para adquirir una vivienda en Ciudadela Sur (porque en Ciudadela Norte a los pies del Fuerte Apache regalan caserones) debo tan solo juntar 1.190.000 pesos (el valor promedio es de 85.000 dólares) y la República Argentina consta de aprox 40.000.000 habitantes… así que creo que eso es más viable que pedir un crédito, que tan solo llega a cubrir la mitad de una propiedad a devolver en 20 años y el doble de lo prestado!!!

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